Mieszkanie: wynajmować czy kupić?
Dzisiejszy artykuł nie ma być udowodnieniem wyższości wynajmu nad kupnem/kredytem lub odwrotnie. Ale po przeczytaniu wpisu KP Miesięczny czynsz najmu, a cena kupna mieszkania chciałbym Wam uzmysłowić pewne złożoności… Przede wszystkim należy pamiętać, że wszystkie opłaty po kupnie na kredyt mieszkania zostają, tylko koszt najmu zmieniamy na comiesięczną ratę. Oczywiście, będąc optymistą człowiek mówi: po X latach będzie moje to mieszkanie. Poniżej przedstawiam zestawienie mieszkań w Gdańsku:
| Mieszkanie | typ | m^2 | Cena m^2 | Miesięcznie | Czynsz | Cena zakupu |
| Niedźwiednik | wynajem | 67 | - | 1 000 zł | 400 zł | - |
| Niedźwiednik | rynek wtórny | 67 | 5 500 zł | 3 000 zł / 2 200 zł | 400 zł | 368 500 zł |
| Wiszące Ogrody – najtańsze | nowe | 66,7 | 3 720 zł | 2 300 zł / 1 600 zł | 300 zł | 268 505 zł |
| Osiedle Klimaty, ul. Myśliwska | nowe | 68,27 | 6 129 zł | 3 600 zł / 2 700 zł | 300 zł | 418 430 zł |
W kolumnie miesięcznie dla kupowanych mieszkań założyłem miesięczną ratę kredytu w PLN na okres 15 lat i 30 lat. Teraz podliczmy ile wyniesienie nas całkowity koszt mieszkania w okresie 15 lat w stosunku do najtańszej oferty, zarazem najgorszej jeśli chodzi o położenie:
| Mieszkanie | Mieś. | Po 15 latach | Po 30 latach |
| Niedźwiednik (wynajem) | 1 000 + 400 zł | 252 000 zł | 504 000 zł |
| Wiszące Ogrody | 2.3/1.6k + 300 zł | 390 000 zł | 684 000 zł |
Mieszkanie przy Obwodnicy kosztowałoby nas w tym czasie 138 tyś tys. zł więcej, ale za to mamy je już na własność. W przypadku kredytowania na 30 lat to różnica wynosi 180 tyś tys. zł. Czyli nie tak dużo, a możemy być na swoim… Takie wyliczenia mają poważną wadę. Brak w nich zmienności. W przeciągu 15, nie mówiąc o 30 latach na pewno ulegną zmianom stopy procentowe, nieruchomość nie musi zyskać na wartości w ciągu 15-30 lat, może również stracić. Inflacja zadziała na plus 
Poza tym w zauważmy, że dzięki mieszkaniu nie zyskujemy pieniędzy w portfelu w tym czasie, a je tracimy. Na opłaty, remonty, ubezpieczenie etc. Pamiętajmy, że mamy obecnie najniższe stopy procentowe w ciągu ostatnich 20 lat. Czyli raty kredytu będą rosnąć w ciągu tych lat. Tym samym zamykam tematykę rozważań nt kredytów hipotecznych…
mci
26 lip, 2010
Tylko co to znaczy stać/nie stać? Bo sam fakt wzięcia kredytu może oznaczać, że mnie nie stać i nie stać 80% społeczeństwa. Natomiast, jeżeli nie stać Cię ze średniej krajowej na ratę to stać Cię na wynajem?
Jasne, można mieszkać u rodziców – jeżeli masz szczęście, że posiadają oni wystarczająco miejsca i mieszkają w dużym mieście (kwestia pracy – którą łatwiej dostać). A jeżeli tego szczęścia nie masz, to co?
Wydaje mi się, że bajer polega na tym, że dużo ludzi bierze kredyt na większe, lepsze, szybsze. Bo już mu 50m2 nie pasuje, teraz chciałby domek. Udaje mu się, że jest na styku zdolności kredytowej i bierze kredyt. Po co? A po to żeby pokazać się przed znajomymi, że ma dom.
Ja sobie z góry założyłem jaką ratę mogę płacić, że biorę kredyt w walucie liczę się ze wzrostem raty. W bankach obliczyłem sobie na jak drogie mieszkanie mogę sobie pozwolić przy tej ustalonej racie i takiego mieszkania szukałem. Owszem, był moment, że zobaczyłem świetne duże mieszkanie dwupoziomowe za dobrą cenę. Ale, mimo, że dostalibyśmy z lubą na nie zdolność (jak nie w walucie to w zł na bank), ale stwierdziliśmy, że po co. Będzie się nam lepiej wiodło, to sprzeda się obecne – kupi się większe. Po prostu nie należę to osób typu „zastaw się a postaw się”.
Ale jak pomyślisz ile pieniędzy dałeś komuś na wynajem przez parę lat…to zaczynasz żałować, że nie można było kupić mieszkania wcześniej…
matipl
27 lip, 2010
Myk polega w tym, że wg statystyk ponoć najlepiej schodzą właśnie te 40-50 m kw. mieszkania przez małżeństwa!!!
Problem będzie jak zobaczą, że to nie starcza.
Tak dla przykładu jeśli jakiś singiel czyta.
Średnia krajowa w kwietniu 2010 wg GUS wyniosła 3398,67 zł daje nam to około 2400 zł na rękę.
Singiel znajdzie kawalerkę za 600-700 zł z czynszem + opłaty chociażby w Warszawie (gdzie pensje są jednak wyższe od średniej).
Zostaje na życie jakieś 1 500 zł.
Oczywiście mógłby wziąć kredyt na kawalerkę (~ 140 tys. zł) i płacić jakieś 900 zł m-c + czynsz + opłaty.
Nawet jeśli dałby radę, to po co się pytam?
Nie ma perspektyw rozwoju pracy, zmiany miasta jeśli np. mieszka w Toruniu ?
Może jeszcze dokładnie się nie określił czy chce w życiu dokładnie to samo robić…Po co się wiązać z bankiem? A później ew. użerać ze sprzedażą bankowego?
mciu
27 lip, 2010
@matipl:
Nie siedzę w W-wie i nie wiem ile kosztuje tam wynajem kawalerki, ale coś mi za tanio wychodzi, bo w Poznaniu za kawalerkę, jak naprawdę masz szczęście, w standardzie studenckim trzeba płacić 1100zł z czynszem + opłaty – czyli jakieś powiedzmy 1300 zł (wliczając internet). W podanej przez Ciebie cenie dostaniesz pokój – w standardzie studenckim – wiadomo;)
Poza tym – singiel ze średnią krajową może mieć problem z uzyskaniem zdolności.
Zgodzę się, że wiązanie z bankiem nie jest najlepszą życiową drogą, ale wynajem przez pół życia też nie.
Gdybym wiedział, że w ciągu 3-5 lat zaoszczędzę gotówkę na mieszkanie, to zapewne nie brałbym kredytu. Przemęczyłbym się u rodziców.
matipl
27 lip, 2010
@mciu: to poszukaj ofert chociażby na gumtree lub gratce. Da się, tylko potrzeba trochę wysiłku. Sami tam szukaliśmy i nie narzekamy. Ew pośrednicy. Zgarną trochę kasy, ale znajda pod wytyczne.
Najważniejszy jest umiar. I jak mówiłem, pisałem: nie karzę nikomu przez 20 lat mieszkać na wynajmie. Ale podejść do sprawy z głową, a NIE EMOCJAMI.
mci
27 lip, 2010
A gdzie – w Wa-wie?
Moja luba wynajmowała mieszkanie, jeszcze zanim się poznaliśmy – łącznie już 6 lat. I ma już trochę dość płacenia komuś w kieszeń.
W gruncie rzeczy ani wynajem ani kupno na kredyt nie jest rewelacyjnym rozwiązaniem. Ale inaczej się nie da.
Przed decyzją o kupnie chcieliśmy wynająć większe – dwupokojowe. Przez 3-4 miesiące szukaliśmy ofert – Allegro, Gumtree, Gratka, Otodom i wiele innych, włączając znajomych. Poniżej 1200 za sam wynajem nic nie było. W miarę dobrym standardzie – czyt. czysto – od 1400. Co tego czynsz i opłaty.
Moja wyliczona rata wynosi ok 1350 zł (jasne – będzie wynosiła i 1600 spokojnie). Ale 200 zł jestem w stanie nadpłacić.
Ja po prostu będę się starał ten kredyt spłacić szybciej
Na temat opłacalności i tak można mówić w kontekście sytuacji obecnej i paru najbliższych lat. Nie wiadomo co będzie za 15-20. Może moje mieszkanie będzie warte 1/2 a może 2x. Czy ktoś to przewidzi? Może to będzie najlepszy interes, albo najgorszy.
Moj kumpel parę lat temu chciał wynająć mieszkanie, ale miał to szczęście, że rodzice dali mu na „wykupne” w TBSach – zapłacił samego wykupnego 30 000zł. W zeszłym roku oddał mieszkanie za 105 tys. przez 3,5 roku zarobił 75 tys zł – a gdyby oddał pół roku wcześniej zyskałby 90 tys. Przypadkiem zrobił całkiem niezły interes.
Zgodzę się, że wiązanie się z bankiem to cyrograf.
Bank zawsze zarobi. Wybiera się de facto między ofertą złą a gorszą;).
Jest to stres i jest ryzyko.
Nasze pokolenie nie ma tak jak nasi rodzice – przydział mieszkania a potem wykup za śmieszne pieniądze. A gdzieś żyć trzeba.
Dla przeciętnie zarabiającego przez większość życia, perspektywa jest taka, że gdy rodzice odejdą, to ze spadku spłaci kredyt i tyle…
Faktycznie – płacąc za mieszkanie 600 zł + opłaty – też bym nie brał kredytu, jednak przez 4 miesiące poszukiwań takiej oferty nie znalazłem.
matipl
28 lip, 2010
@mci: A co, chcesz wpaść? Na Saskiej Kępie.
Poza sprawą kredytu trzeba pamiętać o dodatkowych kosztach jak dojazdy, korki itp. A nie zawsze ludzie o tym pamiętają.
mci
28 lip, 2010
Koszt dojazdu też wziąłem pod uwagę;) i czas. Wybrałem też miejscowość z dobrym dojazdem i dobrą komunikacją.
s3ebo
19 lis, 2010
@mci: zgadzam się z Tobą. Sam mam 27 lat i wyczekałem, aż moje dochody będą wystarczające aby wziąć kredyt. Do tego czasu wynajmowałem „na spółkę”. Teraz łącznie na gospodarstwo mogę liczyć na dochód 8000zł. Z czego kredyt 30 lat rata miesięczna to 1700zł + około 500zł czynszu daje 2200 zł. Jedzenie na 2 osoby to wydatek rzędu 1800zł miesięcznie i nic poza tym, żadne inne luksusy. Razem 8000 – 2200 – 1800 = 4000zł. I tyle właśnie odkładam +/- miesięcznie, żeby kredyt spłacić nie po 30 latach, gdzie przez każdy miesiąc płacisz odsetki od podstawy kredytu, tylko aby móc spłacić go po 5-6 latach. Wtedy „koszt” kredytu ogranicza się tylko do odsetek, które płaciłeś w okresie tych 5-6 lat. U mnie średnio 1300 odsetki/400 kapitał. 1300x12x5=78000 „w plecy” w odniesieniu do ceny rynkowej mieszkania, gdybym kupował za gotówkę (gdybym ją miał).Zresztą powiedzcie kto w dzisiejszych czasach ma tyle kasy żeby kupić 2-3 mieszkania pod wynajem i jeszcze mieć jedno, w którym mieszka i zaraz będzie brał kredyt na kolejne? Absurd. Należy brać pod uwagę, że ceny mieszkań w długim okresie zawsze drożeją.Po drugie „inflacja”, niestety pieniążki z dzisiaj nie będą tyle samo warte za X-lat. Ktoś napisał że woli odkładać kasę przez 50lat bo będzie miał wtedy kasy na 25 mieszkań. Ciekawe jak ktoś w wieku powiedzmy 23-24 lat jak zaczyna normalnie zarabiać będzie myślał o kupnie mieszkania za 50lat, czyli jak będzie miał 70? Poza tym te pieniądze z powodu jak napisałem inflacji nie będą tyle samo warte co teraz za 50lat.
matipl
19 lis, 2010
@s3ebo: Ja niestety się z Twoją dedukcją nie zgodzę.
„4000zł. I tyle właśnie odkładam +/- miesięcznie, żeby kredyt spłacić nie po 30 latach”
A gdzie wakacje, wymiana jakiegoś sprzętu AGD, czy dzieci?
„ceny mieszkań w długim okresie zawsze drożeją”
nieprawda, historycznie (i obecnie) masz mnóstwo dowodów, że jest odwrotnie.
inflacja tak samo działa na ceny, i może się Tobie tylko zdawać, że coś drożeje. Poza tym w ost. latach nie zdarzyło się, aby na rynku nie było lokaty, która pokonuje inflację.
mci
22 lis, 2010
@matipl: z tym odwrotnie to może przesada. Po wielkim wzroście cen, a potem spadku rzędu 10-15% ceny się utrzymują. Choć może nawet lekko rosną (developer u którego kupiłem mieszkanie, następne buduje i ma już drożej o 100zl/m2.
@s3ebo: w gruncie rzeczy kredyt mieszkaniowy to tani kredyt, chyba najtańszy. Przy rocznej RRSO wynoszącej 4-5% lepiej chyba mieć kredyt a pieniądze zaoszczędzone lokować w jakąkolwiek inwestycję. Dla mnie bardziej istotne od samej wcześniejszej spłaty kredytu jest po prostu zabezpieczenie się, że mam pieniądze na raty (jakby coś się stało).
niktwazny
22 lis, 2010
@mci
. W PLN.
1.Gdzie udzielają kredytów z RRSO 4% choćby na 20 lat ? Uwzględniając prowizję i ubezpieczenie chroniące interes banku
2. Jeśli w walutach obcych to powiedzmy dla osoby zarabiającej 2 średnie krajowe (7500 zł) netto miesięcznie ?
mci
22 lis, 2010
@niktwazny:
Np. DB albo PKO BP – w EURO. Zarówno ani DB ani PKO nie wymagają ubezpieczeń dodatkowych poza:
1.”murami”,
2. niskim wkładem
3. prowizją na poziomie 1,5%.
Jeżeli masz wkład własny – omijasz punkt drugi. Marża w EURO – 2,7% + EURIBOR 1,05 = 3,75%. Pozostałe opłaty nie powinny wynieść w skali rocznej więcej niż 1-1,5%.
Czy gdybym dostał teraz 100.000 zł spłaciłbym nimi kredyt (właściwie część)? Nie teraz – wolałbym te pieniądze zainwestować w coś co mi przyniesie rocznie choćby 10% (lokata jest inwestycją dla najbardziej leniwych, a 10% to nie jest coś co wymaga ekonomicznego rozumu Balcerowicza).
A znajdźcie mi tańszy kredyt od mieszkaniowego.
matipl
23 lis, 2010
Najważniejsze, aby wyjść z tym inwestowaniem ponad infalcję i stawki referencyjnę NBP.
Bo teraz wynosi Was kredyt te przysłowiowe 4%, a za 2 lata będzie to 10%.
mci
23 lis, 2010
@matipl: masz rację z inwestowaniem, natomiast z tym kredytem to pewne wieści;)?
matipl
24 lis, 2010
@mci: zdrowy rozsądek. Niżej stopy procentowe nie zejdą w obecnej sytuacji.
Inflacja szybko rośnie (~ 3%),trzeba przeciwdziałać dalszym wzrostom -> stopy w górę. I całkiem możliwe, że już na przełomie roku.
Co do wartości mieszkań. Może uważacie, że USA daleko i problem nas nie dotyczy. Ale spójrzcie w jakie bagno Hiszpania sie wpakowała…
lokaty bankowe
15 cze, 2011
Często dużo lepszym rozwiązaniem od wynajęcia mieszkania jest jego sprzedaż i wpłata pieniędzy na lokatę bankową. Zwłaszcza kiedy mieszkanie jest w miarę odremontowane to wynajęcie na pewien okres czasu wiąże się z kolejnym remontem. Do tego można trafić na ludzi, co nie będą płacić i się nie wyniosą, a ty prawnie nic nie będziesz mógł zrobić oprócz złożenia wniosku o eksmisję, które z braku lokali zastępczych są realizowane latami.
mci
30 cze, 2011
Przyszedł taki, nie doczytał o co chodzi i się wypowiada;)