Na kupnie mieszkania można stracić!
O wyliczeniach dzisiaj nie będzie, przynajmniej nie z mojej strony.
Chciałbym dzisiaj polecić przegląd rynku nieruchomości Michała Macierzyńskiego, analityka Bankier.pl.
W materiale wideo przedstawia p. Michał pogląd, że w obecnej sytuacji rynkowej bardziej opłaca się wynajmować niż kupować nieruchomość na przykładzie Warszawy, ale można zastosować dla każdego miasta, bo cena wynajmu mniejsza, i metra kwadratowego też.
Chciałbym również zaznaczyć, że jeśli kogoś nie byłoby stać płacić kredytu gdyby wynosił 30-50% więcej miesięcznie to powinni się mocno zastanowić nad podpisywaniem czegokolwiek w obecnej sytuacji.
W tym momencie mamy WIBOR na bardzo niskim poziomie z powodu kryzysu (3M = 4.22 %), i na pewno pójdzie w górę. Pod koniec 1999 roku wynosił aż 19.20%. Myślicie, że był to chwilowy efekt? Tak wysoki owszem, ale co pewien czas mamy górki WIBOR, które oscylują w granicach 7% 
Czyli możemy liczyć na wzrost WIBOR-u o 3%. W takim wypadku dla kredytu udzielonego dzisiaj na 300 tyś tys. zł (całkowite oprocentowanie 7,5%):
| 7,5% | 10,5% |
| 2 097,64 zł | 2 744,22 zł |
Pamiętajmy, że gdy ceny mieszkań są wysokie, a oprocentowanie mamy zmienne sporo przepłacamy. Jeśli ktoś tak lubi, i woli dać bankowi aby mieć komfort psychiczny mieszkania proszę. Ktoś mówi, że przecież niedługo będziemy mieć walutę Euro? Na pewno, ale EURIBOR też się waha i to bardzo! Pamiętajmy o tym.
Jest różnica pomiędzy aktualnym EURIBOR 3M w wysokości 0.67 %, a chociażby z września 2008 roku, gdzie wynosił 5.03% ponad 7-krotna!!!
Więcej: Kalkulator kredytowy
Ile mieszkań brakuje w Polsce?
Na 50 mkw nie da się mieszkać
baree
25 sty, 2010
Co by nie mówić i jakby nie liczyć, liczy się też inna kwestia. Spłacanie kredytu za SWOJE mieszkanie ma taką przewagę nad płaceniem za wynajem, że coraz bardziej zbliżamy się do tego, że mieszkanie będzie nasze (bez obciążenia hipotecznego). Oczywiście może to być dopiero za 30 lat, ale jednak (wtedy nasze dzieci albo wnuki będą miały coś po nas
). Druga istotną kwestią jest fakt, ze niekiedy wynajmując mieszkanie nie mamy pewności, że właściciel nas nie „wyrzuci” z wyprzedzeniem miesięcznym, albo nie podniesie nam stawki za wynajem do takiej, na która nas nie będzie stać (tak samo jak zwiększająca się rata kredytu). Każdy kij ma dwa końce.
matipl
25 sty, 2010
@baree: obejrzałeś materiał wideo?
baree
25 sty, 2010
Niestety nie, bo moja firma skutecznie blokuje w sieci tego typu atrakcje
A co? Ten Pan Michał przekonałby mnie do wynajmu? 
matipl
25 sty, 2010
@baree: wpis głownie odnosi się do jego wypowiedzi, i porównaniu kosztów wynajmu i kredytu. Po obejrzeniu zachęcam na komentarz i wtedy się do niego odniosę.
Twoja argumentacja na początku była już kilka razy przerabiana na tym blogu.
W skrócie: wynajmującego jesteś zawsze w stanie zmienić, możesz mieszkać blisko miejsca pracy. Przez 30 lat mógłbyś niekiedy wynajmować i odłożyć na własne mieszkanie, ale niestety w Polsce kiepsko z edukacją finansową i ludzie nie zdają sobie sprawy z różnych możliwości.
baree
25 sty, 2010
Rozumiem, przepraszam, pozdrawiam i żegnam.
matipl
25 sty, 2010
@baree: po co mam powielać argumenty, które masz dostępne w formie wideo?
Chodzi o zaznaczeniu faktu, że teraz jest wielkie ciśnienie aby mieć swoje, a nie wynajmowane sztucznie podnoszone przez media, banki, developerów itd.
I nie wpaść w to, ale odczekać kilka lat.
baree
25 sty, 2010
Spoko spoko, mnie temat i tak już nie dotyczy, bo mieszkanie kupiłem dwa lata temu na naprawdę bardzo dobrych warunkach (łączne oprocentowanie 2,3% w CHF), więc siedzę spokojnie w swoim domu i spłacam, a za 12 lat usiądę sobie z piwkiem przed TV, odetchnę i stwierdzę, ze już nie muszę płacić, bo właśnie skończyłem.
matipl
25 sty, 2010
@baree: gratuluję, krótkiego okresu
lub nadpłat.
baree
25 sty, 2010
nie dziękuję
(oczywiście żeby nie zapeszać)
Andre
25 sty, 2010
Witaj Mati,
Bardzo ładne te Twoje i Pana Michała argumenty. Bankier.pl też brzmi bardzo wiarygodnie
Masz rację co do cykli. Nic nie trwa wiecznie, tak samo sytuacja na rynku finansowym. EURIBOR i WIBOR spadły i odbiją się od dna i wrócę na wyższe poziomy. To pewniak. Tylko czekać jak rada polityki pieniężnej podniesie stopy procentowe. Tylko co z tego? Zwróć uwagę na wykres kursu walut. W momencie, gdy spada EURIBOR – rośnie kurs Euro. I odwrotnie. Ktoś, kto wziął pare lat temu kredyt we frankach po niskim kursie nie odczuł wzrostu wartości pieniądza bo spadł mu właśnie LIBOR. Ok, ryzyko walutowe jest i jest spore. Jednak nie dramatyzujmy.
Jako kredytobiorca posiadasz szereg rodzaju zabezpieczeń, które możesz wykorzystać. Mieszkanie zawsze możesz w awaryjnej sytuacji wynająć. Sam przejdziesz na coś tańszego, wynajmowanego. Bank w przypadku problemów też nie robi Ci pod górkę. Ok, nalicza odsetki karne, które rozkłada na kilkanaście lat. To wszystko kwestia podejścia do tematu. Skoro Ty widzisz same minusy, za drogi metraż, za duże oprocentowanie – jasne, masz prawo. Przeraża tylko zawziętość z jaką próbujesz te minusy udowodnić innym
Możesz spłacać i kombinować albo nie spłacać, czekać i żyć spokojnie. Co kto woli. Pokazując WIBOR, pamiętaj też o czymś takim jak inflacja. Z jednej strony zarabiasz więcej z każdym rokiem a z drugiej strony wartość mieszkania wzrasta minimum o ten wskaźnik. Jak już zauważyłeś nic nie trwa wiecznie i ceny mieszkań również zmieniają się cyklicznie jednak stale podążając w niezmiennym wzrostowym trendzie.
Na zakończenie, puenta: kupiłem, nie żałowałem ani sekundy.
matipl
25 sty, 2010
@Andre: EURIBOR podany wyłącznie celem informacji, że jak przejdziemy na Euro to nie będzie poziomu 0.5%, ale może być 5%.
Co do wejścia w kredyt mieszkaniowy, nie jestem żadnym anty-fanatykiem. Tymi wpisami (zupełnie nie z IT) próbuję tylko poinformować optymistów, którzy właśnie je biorą, żeby przygotowali się na gorsze czasy.
A niestety znam osoby bez większych oszczędności, pakujących się w kredyty, a później…Wiadomo.
Zauważyłem, że w większości przypadków udzielają się osoby, które myślały o tych rzeczach i dzięki za to. Ale pamiętam Andre, że inni mogą tego nie wiedzieć
A jedynym kryterium jakie biorą pod uwagę to: będę na swoim (co i tak nie jest prawdą) i to kosztem wyższej raty niż wynajmu.
baree
25 sty, 2010
Mati, równie dobrze można powiedzieć, że Ci którzy wynajmują od kogoś mieszkanie przez np. 10 lat nadal nie są na swoim a w sumie wydali kupę kasy i nadal nie mają nic swojego (no, może nie licząc pościeli, ręczników, ciuchów itd.). Ale mieszkania nadal nie mają.
Obie opcje mają plusy i minusy. Jak ktoś ceni, i co ważniejsze, potrzebuje swobodę pozwalającą na częstą zmianę lokalizacji zamieszkania (częste zmiany pracy itd.), to jak najbardziej taka opcja jest dla niego. Jeśli natomiast ktoś ceni sobie stabilizację (stała praca w stabilnej firmie, stała kasa, blisko do rodziny) to w pełni popieram kupno mieszkania i tym samym zaciągnięcie kredytu (bez kredytu raczej się nie da przy „standardowych” zarobkach). Oczywiście nie rozumiem tych, którzy do takiego kredytu podchodzą jak do ratalnego, czyli idą do jakiegokolwiek banku i biorą co dają. Wiadomo, trzeba się przygotować (finansowo również) do zaciągnięcia kredytu, zbadać rynek itd.
matipl
25 sty, 2010
@baree: o to mi chodzi, aby zrobić rozeznanie ZA i PRZECIW.
Dla każdego przykładu są to inne wyniki.
Za wynajem znajomy płaci 1 tyś zł, podobne mieszkanie na 30 lat kosztuje 300 tyś i to na przedmieściach Gdańska. Rata wychodzi około 2 tyś zł.
W taki wypadku w kieszeni zostaje 120 tyś zł! (nie biorąc pod uwagę procentów i inflacji).
Wszystko zależy od tego jak ktoś jest zaradny
Andre
25 sty, 2010
Hej,
Ok, EURIBOR urośnie a w tym czasie spadnie marża banków. Albo wartość franka. Możesz próbować analizować przyszłość na wiele sposób. Do kredytu nie jesteś przywiązany. Możesz iść do drugiego banku gdy spadną marże i dogadać się co do przewalutowania lub przejęcia kredytu przez inny bank. Możesz zmieniać to za każdym razem gdy Ci się podoba. Jak idą dobre czasy – bierzesz w walucie, złe – uciekasz do rodzinnej waluty. Masz duże możliwości Mati. Wynejem – płacenie komuś, Rata – płacenie może i dla banku nawet w połowie. Jednak jeżeli chodź ułamek idzie na mieszkanie własne – to i tak się opłaca (gdy mówimy o identycznych kwotach wynajmu i raty – A TAK WŁAŚNIE JEST). Nie rozumiem jak można tego nie widzieć i zasłaniać się argumentem: wolę oddawać kasę komuś innemu niż po części spłacać własne bo nie chcę płacić dla banku. Moi znajomi brali kredyt 15 lat temu. Wtedy to było z 30-40% ich zarobków miesięcznie. Teraz to jest jakieś 1-5%. Co się w tym samym czasie stało z ceną mieszkań – nie muszę dodawać. Z każdym rokiem nie spłacania jesteś matematycznie i ekonomicznie w plecy. A argument mobilności, który używałeś w innej notce – to też dobry żart. Widzisz różnicę pomiędzy: „wyprowadzę się ze SWOJEGO mieszkania do innego miasta, tam wynajmę nowe a SWOJE stare dam do wynajmu” a zdaniem: „wyprowadzę się z cudzego mieszkania do innego cudzego mieszkania i nadal będę płacił tyle samo co płaciłem”? Bo ja widzę. Nawet Ci je pogrubiłem. W skrócie – przynajmniej masz gdzie wracać.
I na sam koniec fantastycznie tu pasujący cytat z filmu ‘The Rounders’: „Jeżeli zbyt bardzo się czaisz, możesz przesrać całe swoje życie”. Przepraszam za wulgaryzm ale cytat to cytat
baree
25 sty, 2010
Amen
matipl
25 sty, 2010
@Andre:
Nie róbmy sobie żartów. A gdzie koszt przewalutowania, zmiany banku, zmian w hipotece itp.?
Gdzie dają kredyt na 300 tyś zł, gdzie miesięczna rata to 1 tyś zł? We franku jeśli dostaniesz, to jakieś 1.5 tyś zł, w PLN około 2 tyś.
Nie ma co dyskutować, każdy ma swoje racje i się przy nich upiera
Andre
25 sty, 2010
Koszt mieszkania, 45 metrów, dwa pokoje: maks 250k w Gdańsku. Miesięczna rata: 1500pln w euro i spada (wraz z spadkiem wartości euro). Czynsz i opłaty: 400pln.
1900pln. Za dwa własne pokoje. Wynajem? Hmm uda się taniej? Pewnie tak, niech będzie te 1500 i remontuj je dla kogoś innego. Jesteś miesięcznie 400pln do przodu które odkładasz. Po roku masz nawet całe 5 tysięcy. I faktycznie, po 10 latach masz 50 tysięcy do przodu. Ale czy na pewno? Jak mieszkanie po 10 latach będzie tyle samo lub mniej warte jak teraz to gratuluję
I jeżeli nadal kredyt będzie stanowił 20-30% Twojego dochodu to… współczuję 
Wskaźników i danych nie oszukasz. A poza tym w przeciągu 10 lat wejdziemy niestety do strefy euro. Popatrz na Słowację co się u nich stało 
Zarabiają więcej niż my.
Co do banków i kosztów związanych z przewalutowaniem: po dwóch latach już żaden bank nie bierze prowizji za szybszą spłatę! Zmiana banków właśnie na tym polega że przyciągają klienta minimalnym kosztem uruchomienia. Będziesz do przodu na niższej marży i to znacznie więcej niż te 3 tysiące opłaty o której mówimy.
matipl
26 sty, 2010
To dodam, że na miejscu młodego małżeństwa, gdzie pojawi się za moment pewnie dziecko nie chciałbym mieszkać na 45m^2 przez dobre 5-10 lat (jeśli ktoś myśli, przecież mogę po 2 latach sprzedać…a czym to się będzie różnić od wynajmu?).
Za 70m^2 w Gdańsku zapłacisz około 1000 zł wynajmu. Na Zachodzie jakoś sporo osób wynajmuje na naszym etapie życia, ale młode pokolenie Polaków chce mieć wszystko od razu – wina reklam
i nagłego otwarcia na świat.
Co do zmiany banków, są inne koszty niż tylko prowizja za szybką spłatę.
Pamiętajmy, nie wszystko idzie zawsze w górę, nieraz idzie w dół.
Andre
26 sty, 2010
70 metrów za 1000 złotych? Ok, w takim przypadku wynajmuj
Ale pewnie jest to w okolicach Gdańska. Przez okolice mam tu na myśli lasy pod Suwałkami. A tak poważnie: jak znajdziesz kawalerkę 35 metrów w przyzwoitym stanie za 1000 pln za miesiąc to gratuluję sukcesu.
„Na Zachodzie jakoś sporo osób wynajmuje na naszym etapie życia (…)” … Tak, a na zachodzie też obchodzą dzień dziękczynienia, legalizują narkotyki, pozwalają gejom adoptować dzieci, jedzą lunch i mają sjestę godzinną. Ahh dlaczegoż to my nie jesteśmy tacy jak zachód, przecież to wyznacznik idealnego zachowania i cel który musimy osiągnąć
Mati, nie wszystko złoto co na zachodzie 
„Co do zmiany banków, są inne koszty niż tylko prowizja za szybką spłatę.”. Na przykład jakie? Za szybką spłatę po dwóch latach nie masz prowizji. Masz tylko koszt uruchomienia kredytu: maks 3 tysiące i to też w zależności od tego jakie warunki dogadasz.
matipl
26 sty, 2010
@Andre: chyba nie znasz rynku wtórnego, zapraszam na gratka.pl
Znajomy potrafił znaleźć (np. Niedźwiednik, Zaspa), jeśli Ty nie potrafisz to koniec tematu, bo nie ma to sensu.
Andre
27 sty, 2010
Skoro kolega znalazł 3 pokojowe za tysiąc złotych na Zaspie, to pewnie równie dobrze znajdzie mieszkanie 3 pokojowe do kupienia z ceną 2,5k za metr. Pewnie też trafi szóstkę w totka widząc jakie ma szczęście. Mati, nie przesadzaj i nie wprowadzaj ludzi w błąd bo jedyną osobą która nie zna cen to jesteś tu Ty
matipl
27 sty, 2010
@Andre: o 3-pokojach nikt nie mówił tylko o 70 metrach. może dobrze poszukaj a później się wypowiadaj.
Andre
27 sty, 2010
A w jaki sposób to zmienia sens głównej myśli tego wątku, czyli to, że wg Ciebie „na kupnie mieszkania można stracić”? Rozumiem, przez analogie, że wynajmując stracić nie można. A co zyskujesz?
Ta dyskusja robi się bez sensu, bo Ciebie nie da się przekonać. Życzę Ci więc udanego wynajmowania. Dobrze, że tacy ludzie są, bo przynajmniej mam komu wynajmować swoje mieszkania. Ale co tam, jestem dobrym człowiekiem, ja kupuję i tracę a oni zyskują bo wynajmują. I każdy jest szczęśliwy
P.S. Polecam Ci książki Kiyosakiego, moglibyście ciekawy dialog prowadzić bez końca, chociaż znając Roberta to by szybciej odpuścił bo on nie lubi strat, tym bardziej straty czasu.
matipl
27 sty, 2010
@Andre: nikt nie mówi o inwestycjach w nieruchomości – to zupełnie inna kwestia.
Jeśli masz możliwość wynająć 70 metrów za 1 tyś zł, lub wziąć kredyt za 2 tyś miesięcznie to chyba niech każdy sobie odpowie.
wojtek
11 cze, 2010
ja wynajmuje w Poznaniu piękne mieszkanie 55m za 1400zł… ale tu nie chodzi przecież tylko o cenę – elastyczność jest jeszcze ważniejsza.
@Andre… akurat Kiyosaki nie jest zwolennikiem mieszkania w KUPIONYM – i wielokrotnie to podkreślał – choćby dlatego, że kupno mieszkania oznacza UWIĘZIONE pieniądze, którymi nie można potem szybko rozporządzać – czyli przez wiele lat przechodzą Ci koło nosa okazje np. na biznes, bo masz w mieszkaniu utopiony wkład własny, plus masz na karku kredyt hipoteczny i już więcej Ci banki nie pożyczą (np. na zatowarowanie firmy) – dopóki nie spłacisz mieszkania.
Mieszkałem na własnym przez trzy lata – sprzedałem 2 lata temu i przeszedłem na wynajem – teraz wynajmuję tam, gdzie mi się podoba – i nie martwię się np. grzybem w piwnicy, albo hałasującymi sąsiadami – to zmartwienia tych, którzy są do tych mieszkań przyspawani kredytami.
matipl
11 cze, 2010
@wojtek: niestety są różni ludzie, i niektórzy chyba w „bankowym mieszkaniu” widzą stabilność.
Ja doceniam bardzo mobilność wynajmowania, a tym samym chociażby oszczędności czasu i pieniędzy na dojeździe do pracy.
Andre
11 cze, 2010
Nie zgodzę się po raz kolejny. Kupno mieszkania nie musi być wyrokiem, może być inwestycją. Ja wiedziałem, że będę w trójmieście przez najbliższe 2 lata. Potrzebowałem miejsca do mieszkania. Ok, mogłem wynająć. Ale przy (wtedy) aktualnym kursie EURO oraz w miarę wysokim Euribor po kalkulacji wyszło bez dwóch zdań, że warto kupić mieszkanie nie mając własnej kasy. Przy aktualnym kursie Euro oraz tym co zostało do spłaty wychodzi, że spłaciło się ponad 30% mieszkania ‘z powietrza’ a odsetki (dzięki euribor, ale nawet z wyższym były znikome) są ‘małe’ w porównaniu do całości kwoty.
Czy kupno mieszkania oznacza brak mobilności? Bzdura, dla chcącego nic trudnego. Nie miałem jeszcze możliwości wyjechania na dłużej niż 3 miesiące od kiedy kupiłem mieszkanie, ale nawet i w tym okresie udało mi się mieszkanie wynająć – nie płaciłem za nie wtedy nic z własnej kasy. Nie rozumiem tego pesymistycznego podejścia. Jak będę wyjeżdżał to to mieszkanie wynajmę a sam poszukam w innym mieście/kraju czegoś dla siebie do wynajęcia, chociaż bardziej prawdopodobne, że nie wynajmę a kupię kolejne, również bez wkładu własnego. Czym ryzykuję? Skoro je wynajmę to i tak ja za nie nie płacę tylko ktoś kto wynajmuje. Stracę najemców to sprzedam mieszkanie, od co. W takim przypadku nie ma znaczenia czy spłacam odsetki czy już kapitał dopóki nie płacę z własnej kieszeni.
Pozdrawiam.
matipl
11 cze, 2010
@Andre: wynajem nie jest taki prosty
nagle po pół roku okazuje się nieraz że masz mieszkanie do remontu… Albo zasiedleńców na stałe.
Nigdy nie przeczyłem, że nie opłaca się kupowania/kredytowania mieszkania pod wynajem. Ale to inna sytuacja gdy bierzemy dla siebie.
Piotrek
1 wrz, 2010
Rząd rezygnuje z programu rodzina na swoim. Mieszkam w Lublinie. Mam możliwość wzięcia kredytu w tym programie w banku PKO SA
Prowizja – 0 %
Wibor – 3,94 %
Marża(negocjowana) – 1,7 %
W sumie oprocentowanie kredytu – 5,64 %
rata malejąca – 1220 zł
dopłata państwa 382 zł – połowa odsetek przez 8 lat.
czynsz – 370 zł
Kwota kredytu na 25 lat 195 000 zł
Mieszkanie jest 3 pokojowe. Koszt wynajęcia takiego mieszkania to ok 1600 zł – 1800 zł w centrum, 1400 zł na obrzeżu.
Moim zdaniem kupić się opłaca.
matipl
2 wrz, 2010
@Piotrek: Za 195 tys. zł to dość małe mieszkanko, przynajmniej w Trójmieście. Przydałby się metraż.
Poza tym piszesz: rata 1220 zł + czynsz 370 zł = 1590 zł
Jeśli mieszkanie pod siebie, nie planujesz wynajmować a kwota 1600 zł to nie jest dużo dla Ciebie (i 2000 zł również jak czynsz czy rata wzrośnie) można się bardziej tym zainteresować tym bardziej że marże obecnie spadły < 2%.
Piotrek
2 wrz, 2010
Mieszkanie jest wymarzone ma 62,2 m2 kosztuje 232 000 zł stan deweloperski. W tym monecie żeby wynająć w lublinie ładną kawalerkę trzeba wydać 1200 zł. Większe mieszkanie do 2000 tyś. Nie muszę pisać jakie oferują ludzie mieszkania do wynajęcia. Albo jak potrafią wypowiedzieć umowę i trzeba szukać następnego.
Faktycznie 1600 to dużo, liczę że przy wzroście wiboru o 2 % rata wzrośnie do 150 zł, drugie 150 zł dopłaci Państwo. Jedna pensja idzie na raty, czynsz i media. Dziś dostałem zgodę od banku na kredyt. Jeśli można wynajmować mieszkanie ze znajomymi, to jeszcze opłaca się pomyśleć o zbieraniu pieniędzy. Jeśli chce się mieszkać samemu rozważałbym kredyt.
ps. Kolega dostał kredyt euro 1,6% marża załatwiona po znajomości 0 %. Nie pamiętam jaki to bank, ale jakiś mało znany.
matipl
6 wrz, 2010
@Piotrek: Pytanie jeszcze jaka lokalizacja, chyba że Lublin naprawdę jest taki tani (232 tys. zł).
W Gdańsku za tyle też dostaniesz, ale na obrzeżach, z kiepskim dojazdem do Centrum itp.
W Wawie za 1.5-2 tys zł można wynająć 60 m^2 w naprawdę dobrej okolicy, równie dobrze skomunikowanej.
W Lublinie nie chciałbym mieszkać, bez obrazy, ale to koniec świata
Paweł
23 lis, 2011
Ciekawy jestem co robi Pan „baree” który 2 lata temu wziął kredyt w CHF za 2,30 sztuka;]
Czyżby 2gi etat?
Można się wymądrzać, na szczęcie kryzys jest teraz i jesli kiedyś bede bral kredyt to 2 razy zastanowie się;] żeby nie mieć wzrostu kosztu raty z 1500 na które by mnie było ledwo stać na np 2250.
Trudna sprawa, za 20 lat prawdopodobnie będziem mieć odpowiedzi na wszystkie pytania odnośnie gospodarki;] tiaaaa…